城市与区域治理有计划院 苏志勇/文
2026年《政府职责呈报》明确建议，“探索多渠谈周转存量商品房，饱读舞收购存量商品房要点用于保险性住房”，存量商品房收储成为效能寂静房地产阛阓的病笃技艺。
自2023年1月中国东谈主民银行推出专项贪图启动试点以来，存量商品房收储也曾试点3年多余，逾越60个城市出台了有关相沿策略。当今存量商品房收储职责已从局部试点转向限度化、轨制化鼓动；收购主体从场地国企膨胀至阛阓化主体，收购要点从新建商品房膨胀至二手房。在世界边界内也曾变成“中央定调、场地探索、国企主导、多元参与”的鼓动形状，一些要点城市在收储商品房用作保险房方面变成了可供复制的典型模式和旅途。
一、各地典型案例和模式探索
1.合肥模式：国企收储未售新址
2025年6月，合肥安堵集团完成蜀山西宸原著样子138套存量商品房的收购，这是合肥市自2024年发布相沿收储策略以来，首例收购存量商品房用作保险性租借住房样子，秀美着合肥“收存转保”模式全面买通。时隔2个月，蜀山高科收购公园万象854套房屋顺利落地，成为合肥市区属国企实施跨区域收购的首例。
伸开剩余86%上述两个案例手脚合肥模式的典型代表，中枢是“收存转保”，即由国有平台公司阛阓化收购已建成未出售的商品房或房企自持租借住房，将其滚动为保险性租借住房或东谈主才公寓，罢了去库存、增保险、稳阛阓的多重指标。该模式也曾成为世界探索存量房周转的代表性试验之一。
2. 杭州模式：阛阓化订价翻新
2025年5月，杭州市安堵集团顺利收购万科·河语光年府2幢，成为杭州市本级首个收购存量商品房样子。样子运营由杭州安堵集团旗下专科运营公司“安堵宁巢”负责，打造为“宁巢Ning+河语光年府店”，定位为面向中高端白领的就业式公寓。
第一轮收储采取“同地段重置价钱为参考上限”（划拨地盘成本+建安成本+不逾越5%利润），第二轮收储（2025年11月）取消了收购价钱上限，仅要求聚集策略章程、房源品性、同地段房钱收入等身分空洞细则。从样子运营收尾看，宁巢Ning+河语光年府店开业本日签约率达80%，当今已罢了满租。
该模式的顺利为杭州乃至世界提供了可复制的样板，变成了从房源筛选、价钱评估、产权过户、融资相沿到运营料理的一整套圭臬化进程。
3. 青岛模式：“专项债+再贷款”融资翻新
2025年12月，青岛海发城市运营集团在赢得1.6亿元专项债基础上，由国度拓荒银行牵头工商银行、交通银行披发银团贷款8100万元，相沿收购存量商品房。收购方向为市北区辽阳路7号、城阳区海信正阳中心两个小区的373套存量商品房。样子经装修改良后可提供保险性租借住房800套。
这一案例开创“专项债+再贷款”融资相沿模式，期限30年，特色是“财政资金撬动、策略性金融跟进”，通过两类资金的协同，构建了隐私样子全周期的资金相沿体系，精确惩办了收储样子“启动难”“融资贵”的两大痛点，为世界探索保险性住房多元化筹资渠谈提供了病笃范本。
4.宁德霞浦模式：世界首笔央行再贷款相沿
2025年12月22日，兴业银行宁德分行联袂霞浦县国有钞票投资运筹帷幄有限公司，罢了世界首笔“央行保险性住房再贷款相沿收购存量商品房用于东谈主才房样子”业务落地4787万元。样子采取“国企收购+定向租借”操作模式，一次性周转存量商品房138套、总面积超1.7万平日米，专项用于相沿宁德市霞浦县要点企业东谈主才房样子。
这是央行保险性租借住房再贷款策略边界拓宽后，世界首笔明确用于“东谈主才房”样子的案例，秀美着该策略性器具在相沿档次上的长远。在央行再贷款的总框架下，罢了了资金从世界性银行到场地银行，再到县域具体样子的精确传导。该案例通过机要的金融器具翻新和精确的样子联想，不仅罢了了有用去库存、增保险，更成为推动县域产业升级和高质料发展的病笃执手，为世界广宽寻求产业解围的县域城市提供了极具参考价值的试验样本。
5. 重庆潼南模式：策略性银行相沿
2025年10月，农刊行潼南支行顺利投放重庆市区县首笔相沿收购已建成存量商品房用作保险性住房贷款，总和1.65亿元，首批披发8569万元，贷款期限30年。该贷款专项用于收购潼南区内2个房地产样子共计378套已建成存量商品房，用作保险性租借住房。
这是一个典型的策略性金融相沿房地产阛阓牢固健康发展的试验案例，秀美着保险性住房再贷款策略在重庆中心城区之外区县初次落地收效，对存量商品房收储具有病笃的示范意旨：一是探索了策略性金融相沿存量商品房去库存的有用旅途；二是通过“收购-滚动”模式快速加多保险性住房供给；三是为其他区县落实保险性住房再贷款策略提供了可模仿的辅导。
6. 荆门模式：“购存助保”系统鼓动
2025年6月，荆门市出台《荆门市中心城区配售型保险性住房料理见解》，明确收购存量房用作保险性住房的料理要求，同期搭建配售型保险性住房轮后库系统，开展常态化恳求受理，确保进程标准、分派公谈。在资金相沿上，通过专项债券、银行贷款、保险性住房再贷款等神情筹措资，实施限度化收购。在操作上，对收购圭臬、价钱机制进行了严格章程，同期实行阻塞料理，建设了回购和流转念制。在鼓动机制上，成立了以市长为组长的房地产阛阓牢固健康发展指挥小组，星空app登录组建了职责专班，建立了会议休养、追踪督办等职责机制。
限度2025年11月，已总共收购存量商品房651套，同期独揽银行贷款收购599套存量商品房用作阛阓化租借住房。这一模式既周转了阛阓存量，又拓宽了保险性住房筹集渠谈，罢了了去库存与完善住房保险体系的双赢。
7.上海模式：“住房收购置换”破解换房痛点
本年2月，上海启动二手房收购用作保租房试点，静安、浦东、徐汇三区先行先试，试点房源主要聚焦三区房龄较老、户型偏小的存量住宅。3月31日，上海市首例“住房收购置换”样子在静安区顺利签约，秀美着这一翻新模式负责落地动手。
该模式由静安区保险房公司手脚实檀越体，按照阛阓化原则，开展房源排摸、洽谈签约、收购滚动等职责，收购对象主要为区内产权明晰、总价适应的成套小户型存量住房。通过国企提供细则性收购渠谈和公开透明的评估进程，透顶惩办了二手房阛阓流动性差、交游周期长、过程繁琐的核肉痛点，为住户提供了除阛阓交游外的可靠聘用。
二、操作模式与进程机制拆解
在收购主体聘用上，各地大都采用1~2家场地国有企业手脚收购主体，要求企业特等所属集团不得为政府融资平台，且合适生意银行授信要求。如合肥的安堵集团、蜀山高科，杭州的安堵集团，青岛的海发城市运营集团等。除了场地国企，收购主体还膨胀到了阛阓化租借企业、AMC（钞票料理公司）、PPP互助东体，举例自如与景顺合伙平台“星耀如景”、建行与万科合伙的“建万基金”、重庆建工旗下重庆嘉寓公司等，均在开展收储存量商品房用作租借住房业务。
在房源圭臬与要求上，大都要求房源“五证”皆全、已齐备验收、权属明晰、无典质查封等律例。配售型保险房单户面积不逾越140平日米，保险性租借住房不逾越100平日米。优先推敲交通便利、配套皆全的整栋或整单位。
在操作进程上，一些城市建立了保险性住房需求轮候库，蚁集恳求东谈主意向房源位置、户型、面积等信息，同期对存量商品房库存进行全面梳理排查，建立房源储备库。
在资金筹措上，初步构建了“专项债+再贷款+银团贷款+策略性银行贷款”的多元化资金相沿体系，并不停翻新融资模式。举例青岛模式将专项债与再贷款聚集，有用裁汰资金成本；宁德霞浦模式针对特定企业东谈主才需求，罢了资金精确投放；上海静安模式构建了“货币化配建资金+企业自有资金+生意银行贷款”的阛阓化融资体系，同期保租房房钱收益将专项用于成本回收和滚动发展，变成“参预、运营、反哺”的良性轮回。
在订价机制上，不同城市和样子采取了不同订价圭表。一是重置成本法，举例，以兰州、惠州、银川、青岛、沈阳、西安等城市为代表，参考同地段保险性住房重置价钱设定收储价钱上限，即“划拨地盘成本+建安成本+不逾越5%利润”。西安、福州等地将保险房配售价钱锚定为同地段商品房价钱的5折傍边。二是阛阓相比法，举例杭州、广州等城市按阁下房源阛阓价或“地盘成本+建安成本”订价，杭州临安区以不逾越阁下商品房及车位估价为限。三是协商订价。举例杭州在第二轮收储中即取消了价钱上限。
三、可供模仿的顺利辅导
经过各地的探索试验，当今已在世界多地变成了可复制和试验的试验辅导。以下从策略联想、融资模式、收购运营、风险管控等维度作念浮浅归纳。
1.策略联想：顶层联结与城市自主权聚集。中央明确在收购主体、价钱、用途等方面赋予城市政府更大自主权，允许收购价钱在重置成本与阛阓价之间协商细则；用途可膨胀至保险性租借住房、东谈主才公寓、安置房、寝室等。场地可成立由住建、财政、金融、当然资源等部门构成的专班，统筹样子筛选、融资对接、审批等门径，如重庆、荆门等地建立“周统计、月休养”机制。
2.融资模式：多元化资金组合。在融资模式上也曾初步变成“财政器具+货币策略器具+阛阓化融资”的多元化体系。融资渠谈包括场地政府专项债、央行结构性货币策略器具（3000亿元保险性住房再贷款、1000亿元租借住房贷款相沿贪图）、生意银行住房租借团体购房贷款、住房公积金升值收益直投以及社会本钱参与等，各地也可证实财政智商、资金需求聘用多元化融资组合。
3.收购运营：阛阓化、专科化、紧密化。在钞票组合上可采取“肥瘦搭配”策略，将区位优、配套好的样子与相对偏远样子搭配收购，用高收益样子均衡举座现款流。在选址与需求匹配上，优先收购轨谈交通站点、产业园区、商圈、校区阁下房源，并通过“以需定购”摸底保险对象需求，幸免盲目收购。在专科化运营上，可引入阛阓化租借企业（如万科泊寓、自如）或成立专科运营公司，提供智谋料理、社群就业、租后选藏，擢升出租率与佃农黏性。
4. 风险管控：全进程闭环料理。可建造保险房资金专户，实行“收购-改良-运营-还款”闭环料理，确保资金优先用于化解样子债务、保交楼。严格审查房源产权明晰度，幸免典质、查封等纠纷。通过“一店一策”互异化定位、佃农激发贪图（如毕业生免押金）、购买财产险等神情寂静出租率与现款流。在收购左券中明确将来通过REITs、钞票转让、股权退出等旅途，罢了资金回收与轮回独揽。
总之，存量商品房收储的可复制辅导在于“策略联结、金融撬动、阛阓运作、闭环料理”。各地可聚集本身财政智商、存量房源特征、保险需求等身分，生动组合上述器具与模式，罢了社会效益与经济效益的均衡。
（此文刊于中国房地产报4月13日11版 背负剪辑 苏志勇）
值班编委：李红梅
进程剪辑：温红妹
审读：戴士潮
中国房地产报版权整个
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